相続した不動産の売却仲介
不動産の売却仲介について
相続により不動産を取得されたクライアント様で、特段その不動産に居住する必要性がない場合、売却により換価するのが最もシンプルです。
弊社ではそのお手伝いをさせて頂きます。
具体的には弊社の不動産仲介業務としてその物件を預からせて頂き、弊社の有するネットワークを駆使し、迅速に買主様を見つけます。
いずれにせよ、片手両手にこだわらず、クライアントファーストの業務を心掛けております。
被相続人が亡くなると相続人は被相続人が有していた現預金や不動産といった財産を相続することになります。現預金の分割は簡単ですが、不動産の分割はそう簡単にはいかず、相続人間でトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。
以下では、不動産を相続する際によくあるトラブルとそれを回避する対策やポイントについて解説します。
不動産の相続でよくあるトラブル事例4選
被相続人が亡くなると、法定された相続割合に応じて相続人が財産を取得します。例えば、妻と2人の子供がいる夫が亡くなって相続が生じた場合、遺言書がなければ相続割合は妻が2分の1、子供が4分の1ずつになります。
相続財産が4,000万円の現金であった場合、それぞれの相続財産は、妻が2,000万円、子供が1000万円ずつとなります。
このように現金の分割は簡単です。一方で、不動産は現金のように簡単に分割できません。これがトラブルの原因となりやすいので注意が必要です。
相続に関するトラブルの種類を把握しておけば、トラブルを未然に防ぐことが可能です。不動産の相続では、以下の４つがよくあるトラブルとして挙げられます。
- 不動産を誰が相続するのかで揉める
- 不動産を相続しない相続人に対する代償金の支払額で揉める
- 不動産を売却するとして、その売却価格で揉める
- 不動産の名義が祖父母もしくはそれより前で止まっており、名義変更が難しい
各トラブル事例について詳しく見ていきます。
①不動産を誰が相続するのかで揉める
相続した不動産の分割方法として、現物分割、代償分割、換価分割の3つがあります。現物分割は相続割合に応じて不動産を分割することですが、土地は下手に分割(分筆)すると価値が大きく下がってしまい、建物は物理的に分割ができない場合がほとんどで、現物分割は現実的ではありません。
そのため、一般的には代償分割か換価分割のどちらかを選ぶケースが多いです。
「代償分割」は相続人の1人が不動産を相続して他の相続人に現金を支払う分割方法です。「換価分割」は相続人全員が未分割のまま不動産を売却し、その代金を分配する方法です。
不動産は価格が変動する資産です。これらの相続方法では「不動産の価格はいくらなのか？」「適正な売却価格なのか？」というポイントが争点になり、相続人が複数人いるケースでは、売却額次第で大きなトラブルに発展する可能性もあり、売却を担当する相続人の責任は大きくなります。
②不動産を相続しない相続人に対する代償金の支払額で揉める
相続した不動産の分割方法として代償分割を選んだ場合、不動産を相続した相続人は他の相続人に代償金を支払います。
例えば、妻と2人の子供がいる夫が亡くなって、妻が4,000万円の価値を有する不動産を取得した場合、子供に1,000万円ずつ、計2,000万の代償金を支払うことになります。
しかし、2,000万円の現金をすぐに用意できない場合、代償金の支払いをスムーズに行えずにトラブルに発展する可能性があります。相続人間の仲が良ければ、支払いに条件を付ける等でトラブルを回避することは可能ですが、相続人が子供のみの場合で、兄弟姉妹間が不仲の場合はトラブルに発展する可能性は高いでしょう。
代償分割による相続をする際は、事前に不動産価格を調べ、現金資産による支払いが可能かどうか確認をしておくことが大切です。
③不動産を売却するとして、その売却価格でもめる
相続した不動産の分割方法として換価分割を選んだ場合、不動産の売却によって得られた売却代金を相続割合に応じて分けることになります。
相続した不動産を売却する際は、共有名義のままではスムーズに売却を進められないため、相続人の1人を代表者として選定し、その代表者に名義を変更して売却を進めます。
代表者が売却を進めるにあたって周辺相場よりも安く不動産を売却した場合は、得られる現金が少なくなってトラブルに発展する可能性がありますので、しっかりと相場を調査する必要があります。
④不動産の名義が祖父母もしくはそれより前で止まっており、名義変更が難しい
被相続人が亡くなったにもかかわらず、名義変更手続きが面倒という理由で放置しているケースは大変多いです。たしかに直近で売却を控えている等の事情がない場合、相続登記をしなくても特段の支障はありません(※２０２３年から相続登記が義務化されます)。しかしこの特段の支障がない、というのが厄介でして、そのまま放置しておくとその不動産の相続分を有する者がどんどん増えていき、裁判による手続きを経なければ名義変更ができない、このため高額の費用と時間がかかる、といった問題が発生しがちです。
例えば、Aが亡くなって妻のBと子供のC・Dが不動産を相続し、しばらく時間が経ってからCが死亡してCの妻のEと子供のFとGが相続人になったとします。
そうなると、直接のつながりがない相続人が増え、誰が相続人なのか分かりにくい、話し合いがまとまりにくく、揉める可能性が高くなります。さらに子供がおらず、相続人が兄弟姉妹やその子供となるケースでは、相続人間で全く面識がなかったり、取り巻く関係者が増えすぎた関係で、収拾がつかないといった問題が発生しがちです。
トラブル解決と防止
弊社では代表が司法書士であるため、上記のようなトラブルについては最も得意とする分野であり、解決実績も多数ございます。
私たち兄弟姉妹は仲が良いので問題は発生しない、と安心はできません。なぜなら相続人間は仲が良くても、各相続人にはそれぞれ配偶者がいればその配偶者の考え方もあり、金銭的な状況なども異なります。相続人を取り巻く環境は千差万別で、相続に関わるのは相続人だけではありません。一つ間違えば大きなトラブルに発展しかねません。
弊社は、相続不動産を適正に評価、売却することにより、トラブルの発生する余地を少しでも減らし、お客様の相続トラブル、不動産トラブルの解消又は防止に向け、全力でサポートさせて頂きます。
